第216章 【大型屋邨】
恒大地产并购启德置业后,林荣亨陷入一种思考:
恒大地产手上有不少中型地盘(可提供500个住宅单元以上),也有两个大型地盘(可提供2000个住宅单元以上),大个大型地盘就是赛西湖、太古山谷1号。
但恒大地产还缺少一个大型屋邨项目,虽然林荣亨已经打定主意:青州英泥、香港电灯都交给恒大地产去收购,甚至和记黄埔都将成为恒大控股集团的子公司,这些公司旗下都拥有大型屋邨的地皮, 但远水解不了近渴。
所以,恒大地产必须最近收购一块大型屋邨的地皮,然后在1977年开始出售,1982年开始售罄;毕竟,大型屋邨项目一般要分为几期施工。
很快,一个选择浮现在林荣亨面前。
淘化大同在九龙观塘区的牛头角有一块酱油厂地皮,面积高达22.2万平方尺左右, 前世在1977年地产旺盛期, 被恒隆以2亿港币的价格收购, 后修建成拥有4800个住宅单元及商场的大型屋邨项目。
淘大是一款中式酱料品牌,创始于1908年,拥有超过百年的酱油酿造经验,淘大酱油酱料及速冻点心在香港市场占有率遥遥领先(均为香港市场“双寡头”之一),淘大的产品还远销海外。
但做酱油的就是做酱油的,怎么能和地产商的实力相提并论呢!
更何况,那里都好做酱油,他们早就在新界组建了新工厂,故九龙牛头角工厂实际已经做好了转移的准备,打算将地皮待价而沽。
如果恒大地产介入,凭借林荣亨的筹谋, 这块地皮将会为恒大地产带来大量的利润。
现在的问题是,地产尚未转旺, 淘大未必乐意低价出售这幅地皮。
地皮的价格不仅和市场旺盛有关, 还与周边的容积率有关, 像淘大这块地皮, 北边是一个大型公园, 所以住宅楼宇可以很密集, 故前世才在22平方尺的土地上,足足修建了4800个住宅单元,密度低死人,不过这也是香江的住宅区的常态,住宅楼宇都是一幢连着一幢,甚至十几幢房子几乎是连载一起的,比方说前世的赛西湖小区,几乎是一个线条形状。
按照当前的行情,淘大这幅地皮也就值个1亿港币,淘大的老板只要不傻,也会坐等物业升值。
不过,这同样也是一个机会!
因为林荣亨知道市场走势,以及淘大的心理低价,如果以1.3亿港币的价格介入,高于市场近3成的价格去接触淘大,机会就大很多了。
高出三成的价格,就相当于以1972年市场高峰的价格在谈,淘大老板又不知道未来的地产走势, 自然会心动。
林荣亨又给上限提升至1.5亿港币,也就是不超过1.5亿港币, 在今年都可以谈;至于今年如果没有谈成,那这个项目再好,林荣亨也不会继续墨迹。因为,后面还有不少大型地皮可以选择。
大型屋邨的地皮一半都是工厂地皮,在70年后期的地产旺盛时候,很多工厂拥有大量的土地,于是一些地产商盯上他们,双方合作,利润五五分,可谓一拍即合。
工厂老板一分钱不出,只需要拿出地皮;而地产商只需拿出少量的资金作为启动资金,然后利用贷款,卖期房,就将一个大工程撬动起来了。
所以,后期恒大地产也需要主动寻求合作,相信也恒大地产的信誉,还是有不少人愿意合作的。
.....
想到于此,林荣亨召集三剑客,像他们说起此事。
张若怀小心的说道:“老板,这地产尚未转暖,你会不会太高估地产的涨幅了?而且,市场上便宜的地皮还是不少的,我们可以多拿便宜的地皮,以量取胜!”
林荣亨自信的说道:“我绝对没有高估,香江这几年增加了大量的人口,又有一大批战后新生儿,如今到了需要购置房产的时候,下一波行情,必涨3倍!至于你说的廉价地皮,我们也不是不收购,公司不是还有5000万港币么,继续收购这种地皮......大型屋邨项目是一个地产公司实力的象征,也是信誉的象征,意义非凡。而且我们如果拿下这副地皮,利润至少5亿港币以上,何必在乎多给几千万港币。”
恒大地产没有资金抄底了,林荣亨个人还有,所以林荣亨根本不愁。
何睿突然说道:“那老板何不以个人资金买下它,待市场转旺,再以高价卖给恒大地产?”
林荣亨摇摇头,说道:“按照我的分析,地产将在下半年就会转暖,这个项目我们必须在明年就开始动工,毕竟如此大型的地盘,至少要分为三期完成,所需时间也得五六年。如果错过了地产高峰期,就会有额外的风险。”
自己又何尝不想这样操作,买下地皮,待地产转旺就卖给恒大地产,这样个人可以大赚一笔,而恒大有股民买单;但林荣亨打算在1983年前,将这个大型屋邨全部完工,并销售一空;这样的话,就要考虑时间问题了。
一年时间,地皮就算升值,涨幅也有限,林荣亨不屑那么麻烦。
三剑客这时候知道,老板已经一切胜券在握了,三人自然欣然答应,并由张若怀去接触淘大。
暂且不管这笔买卖做的成与不成,恒大地产照旧需要继续购买土地,如果到时候资金花完了,自然还可以贷款。
最后,林荣亨又一锤定音的说道:“从现在开始,我们一个月要开两个楼盘,大家又要开始埋头苦干了!”
1974年,新鸿基在发展地产的盈利,已经和恒大地产差不多持平了;而到了今年(1975年),据林荣亨分析,新鸿基估计要稍微胜过恒大地产,只限在发展地产的盈利。
当然了,恒大地产的租金加上的话,那新鸿基又远远比不上了;不过恒大地产的租金,都需要用于商业大厦重建,所以一般不算纯利。
随着地产转暖,租金率先开始旺盛,而恒大地产的第一幢新大厦——励精大厦即将竣工;新励精大厦楼面面积35万平方尺,年租金就可达1500万港币以上;等到了八十年代初,这一幢大厦的年租金就可获得4000万港币,两年多就可以赚回建筑成本和购买大厦的资金(旧励精大厦已经购买了5年了,大厦本身已经升值几倍了)。
这就是香江地产的回报率,以前世新鸿基中心为例,1977年购地建设,1980年竣工,楼面面积86万平方尺,当年租金8000万港币,六年就差不多回本了。
励精大厦再怎么说也是在中环,新鸿基中心还是在湾仔,单价肯定是励精大厦更胜一筹。
这就是为什么林荣亨要重建大厦的原因,因为香江的租金太高了!
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