第103章 【肥水不流外人田】
回到恒大地产,林荣亨召集恒大‘三剑客’来自己的办公室。
林荣亨一边翻阅着地盘资料,一边说道:“在建地盘已经达到18个,看来,外面把我们开地盘的速度,比喻成下饺子,非常形象嘛!”
三人纷纷笑了起来,老板满意就好!
吴浩笑着说道:“不过,这个速度离老板要求在上半年开工地盘达36个,还有一定的差距,可能完成不了!”
林荣亨摆摆手,说道:“是我考虑不周!上半年还有四个半月,怎么也不可能完成,而且我们还得注重质量,我可不想恒大地产被别人冠上‘华懋地产第二’。”
林荣亨的话,让三剑客再次会心的笑了起来。
华懋地产建造的楼宇,质量是出了名的差,而华懋地产每年都有十几个官司要吃,而且十有八九是王德辉铩羽败诉。
王德辉夫妇都爱巡查地盘,并且是‘微服私访’,不用下属或判头陪同;他们巡查非常认真,一层一层边巡边爬。两人穿着很朴素,地盘工不认识老板(临时雇佣),于是常被王德辉夫妇找出毛病;于是,王德辉就以‘偷工减料’为由,克扣地盘工的酬劳。
王德辉夫妇的这一做法,常引起判头的不满,判头指责王德辉进的材料太次,却苛求他们高质量;判头和王德辉从地盘吵到公司,最后吵到法庭。
结果王德辉招架不住,便把材料商扯出来当替罪羊;材料商也不是吃素的,厉色指责王德辉‘专门购买最次的材料,把价钱压到无法想象的低廉’。
所以,像这类官司,王德辉夫妇十有八九是败诉。
王德辉夫妇没有儿女,生活又节俭的很,对员工也抠门,结果把钱留给了绑匪和王德辉的小舅子。
真不知道说这种人怎么个好!
林荣亨自做地产一来,对于建筑材料一直要求很高,对于建筑施工安全也要求非常的高,其最重要的目的就是建立一个长期的口碑。
吴浩只感觉自己身上紧绷的压力一松,轻松了不少,便开口说道:“既然如此,不如我们先专心筹备2个中型地盘,争取在上半年开工。至于剩下的16个小型地盘,则在今年开工即可!”
2个中型地盘占地面积就达26万平方尺,而剩下的16个小型地盘加起来也差不多就这个样子。
至于大型地盘的标准,那至少可以提供2000个住宅单元楼盘;超过5000个住宅单元的楼盘,就叫做大型屋邨了。
林荣亨一想也觉得很有道理,便点头同意。
虽然1973年有一波危机,但并不代表住宅单元跌成白菜价,大概也就跌了15%不到,1974年可能又跌了10%左右。
真正跌价的反而旧楼、地皮等地产原材料,那个时候手上你只要有钱,就可以囤积一波。
林荣亨接着说道:“俗话说‘肥水不流外人田’,恒大地产最终将会是以财团、集团的形势经营;所以,接下来恒大地产要慢慢的开始组建:建筑设计院、建筑公司、建材公司、物业管理公司等多个附属子公司!”
这些子公司论难度,自然是建筑公司最难创办,建筑设计院次之,其余子公司都很容易建立起来。
其实,有一个现成的顶级建筑公司——金门建筑,可以选择;不过,风险实在太大。
前世,怡和于1969年开始购入小量金门建筑股权(非上市股权),1970年金门建筑上市,1975年5月,怡和宣布以每九股面值六元的怡和股票,换取十股面值五元的金门建筑股票,并作出私有化。
金门建筑有一幢物业非常出名,那就是金门大厦,被陈松青当成倚天剑的金门大厦。
恒大地产收购金门建筑的难度不大,两家公司的市值现在相差五倍,再过几年就会相差近十倍;若是恒大地产想收购,完全没事问题。
但金门建筑毕竟是英资公司,林荣亨不想太早的挑战英资,最起码也得1975年以后。
恒大‘三剑客’闻言,并没有太大的意外,恒大公司论体量已经是华资地产老大,自然可以考虑这些子公司。
张若怀认真的说道:“我来协助老板完成这些公司的组建吧!”
包括林荣亨在内,大家自然是理所当然认为合该这样!
张若怀原本就是工务司的技术官员,对于设计院、建筑公司、建材公司这些业务非常熟悉!
倘若不是恒大地产已经上市,张若怀是绝对不会跳槽的!
....
会议散去后,林荣亨继续在研究恒大地产的物业和地盘。
目前,恒大地产有在建和筹建地盘36个,以及一些储备地皮(乙种换地和旧楼);其中36个地盘总占地面积为65万平方尺,可建楼宇面积为450万平方尺,预计销售额为8亿港币(皆是中低档楼盘);可为恒大地产在1971年至1974年带来大量的利润,林荣亨分别预估为:0.3亿港币、1.2亿港币、1.1亿港币、0.6亿港币(不包括收租物业)。
除去36个发展地盘及储备地皮,恒大地产及恒大控股集团两家公司,已经拥有10幢商业大厦;其中九幢位于本岛,一幢位于九龙观塘。
九幢本岛的大厦,分布情况是:中环大厦计五幢、湾仔两幢、铜锣湾两幢。
当然了,这些大厦占地面积普遍只有不到4万平方尺,俱都是50年代以前的大厦,楼层最高仅为九层。
倘若这些大厦现在全部重建,所需资金恐怕得高达5亿港币以上;不过要真是重建完成了,那恒大地产的总收租物业将高达400万平方尺左右收租物业。
可惜,恒大地产现在一幢也重建不起!
待1973年过后,这些大厦才会慢慢的启动重建计划,那个时候总建筑费预计将翻一翻了,人工、材料都会上涨;更重要的,人的要求和眼光也会上涨。
恒大的资产看起来非常庞大,但债务以及利息也是非常巨大;目前恒大地产及恒大控股两家公司的债务已经高达2亿港币,再加上一些项目上的贷款,总债务已经接近2.5亿港币左右。
如此庞大的债务,每年光利息就需要3000万港币。
3000万港币是个什么概念?
前世,李超人的长江实业上市后的第一年(1973年)盈利为4700万港币!
债务虽然庞大,林荣亨也不急,如果按照恒大地产现有的收租物业计算:1971年至1973年的租金分别为:1900万港币、2600万港币、 3500万港币。
其实,2亿的贷款就相当于购入了10幢收租物业,而这10幢收租物业每年的租金只能支付利息(近三年的情况);当然了,物业本身的升值的价值才是收益,租金只是贷款利息。
至于恒大地产的发展物业,大部分的资金来源都是:股市泵水,以及林荣亨自有的资金、少量的贷款。
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